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首付少交300万税费多交60万划不划算

发布时间:2020-04-08 05:55:47

首付少交300万,税费多交60万!划不划算?

房叔有个朋友,最近相中一套改善房,总价1200万,先付首付。

但还有30万的理财没到期,所以跟房叔在内的所有朋友借了一圈,现在把钱凑好了。

但他媳妇的意思是,首付款能否晚一点给,这样理财到期后可以多交首付,以后利息也能少还。

这种多交首付,少贷款方法,真的划算吗?

叔今天就教你算算!

一、签价和交易税费的关系

哥们现在纠结的点,就是签价高一点还是少一点的问题。

签价:房屋过户前,房管局会在上进行公示,在房管局系统上显示的成交价格。

其实房屋交易时会涉及三个价格:买卖双方真实成交价、银行贷款合同价、交易中心审税价。

其中,银行贷款合同价越高,贷款金额越高,首付越少;交易中心审税价越低,税费越少。

因此,很多人往往把银行贷款合同价格写高,以便于多贷款;把交易中心审税价写低,以便于少交税。

但是!

现在已经没有这种好事了,因为现在二手房交易实施了“三价合一”政策。

也就是买卖双方真实成交价、银行贷款合同价和交易中心审税价,三个价格必须保持一致,由“签价”来体现。

所以,朋友的情况是:签价低,贷款低,首付多交,税费也低;

这么说,貌似签价低比较划算咯~

不信来看一笔账!

朋友要买的房,政府指导价530万,不到实际价格的一半。

政府过户指导价就是根据房子的设计用途,房子的建成时间等等因素决定的,是二手房子交易中缴税的基准价格。

不同的区域,不同的小区,同小区不同的楼层过户的指导价都是不一样的。

而且过户指导价是有限制的,超过上限不管房屋的面积多大都是作为非普通住宅的,就会交很多的税。

具体可以向房管局或附近中介咨询,文末附各区房管局。

按规定,签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价,

所以,签价在530到1200万之间,都合规合法。

签价格高于指导价的,按签价格交税,反之按指导价交税。

二、于是,大招来了

房子是满五唯一的非普通住宅,原值,也就是初次交易价格是300万,纳税比例为:契税 3%,增值税两次交易差额的5.6%。

若按政府指导价530万签,也就是签价低的情况:

贷款金额:530万x 65%≈345万

纳税金额:530万 x 3% +(530万-300万)x 5.6% = 28.78万元

首期付款金额:(1200万 - 345万)+28.78万= 883.78万

若按照实际价格1200万签,也就是签价高的情况:

贷款金额:1200 万 x 65% = 780万

纳税金额:1200万 x 3% + (1200万 - 300万)x 5.6% = 86.4万

首期付款金额:1200万 x 35% + 86.4万 = 506.4万

结论就很明显了:后者相比于前者,税费多了57.62万,首付少了377.38万元。

划算吗?房叔特意找了一下某宝的稳健理财。

按照理财收益3.9%的年化,377.38万本金,4年的收益就是59万,已经可以覆盖多缴的税款。

把这377.38万放在30年的时间轴上看,你每年12万的流动资金,到银行买自发理财,只要银行不倒闭,你都不亏。

所以,除非你从来没接触过理财

首付少交300万税费多交60万划不划算

,否则是划算的。

而且,你还可以算一笔账,用上初中所学的数学知识,

将签价设为X,则:

首付 = 1200 - 0.65X

税费 = 0.086X - 16.8

(计算过程略)

很容易得出,签价越高,“少付的首付”与“多付的税费”之间的差距越大,对购房者也就越有利。

叔一直在说,房贷是非常优质的负债,能多贷就多贷,在允许的范围内,尤其在交易税比例不高的情况下,不妨尽量提高签价格。

(但前提是月供不能超过收入的40%,否则这样的市场环境下,你绝对无法抵御失业的风险)

毕竟,不是所有人都有充足的资金置业,但是所有人都需要“居者有其屋”。

“科普”结束。

最后,买房的人太多,全款的,啃老的,都是一条捷径,然而靠自己的奋斗和工资买房的人,几十年如一日,房叔为他们点赞。

PS:前几天粉丝留言跟叔调侃穷人如何赚钱?

两个字:利差,1块钱进,2块钱出就赚了,

转换到房子,房贷利率基本在6%以下,但是房价的增长基本在%左右,利差在10%左右,也就是100万的房子每年净增值是10万,1000万的房子每年净增值是100万。但是还是要具体房子具体分析。

PPS:想买房的你现在卡在哪个阶段啦?告诉房叔,看叔能不能帮你呗~

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